甘肅省人民政府辦公廳關于完善建設用地
使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見
日期:2020-05-08?10:41 來源:省政府辦公廳 瀏覽次數: 視力保護色:

甘政辦發〔2020〕42號

 

各市、自治州人民政府,蘭州新區管委會,省政府有關部門,中央在甘有關單位:

  為完善我省建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場,進一步提高節約集約用地水平,推動經濟高質量發展,根據《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》(國辦發〔2019〕34號)精神,經省政府同意,提出如下實施意見。

  一、完善建設用地使用權轉讓機制

  (一)明晰不同權能建設用地使用權轉讓條件。

  1.以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓。劃撥建設用地使用權人必須按照劃撥決定書規定的用途和使用條件開發建設和使用土地。劃撥建設用地使用權未經批準不得擅自轉讓;需轉讓的,劃撥建設用地使用權人應向縣級以上自然資源部門提出申請,報經縣級以上人民政府批準。土地用途符合《劃撥用地目錄》的,可不補繳土地出讓價款,按轉移登記辦理;土地用途不符合《劃撥用地目錄》的,在符合規劃的前提下,由受讓方辦理土地使用權出讓手續,并依照有關規定足額繳納土地出讓價款。(責任單位:省自然資源廳、省住建廳、省財政廳、省稅務局、人行蘭州中心支行;各市州政府、蘭州新區管委會,以下均需各市州政府、蘭州新區管委會負責落實,不再列出)

  2.以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓。按照出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的,土地使用權方可轉讓。通過轉讓方式取得的土地使用權,其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。(責任單位:省自然資源廳、省住建廳、省稅務局、人行蘭州中心支行)

  3.以作價出資或入股方式取得的建設用地使用權轉讓。參照以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓有關規定,不再報經原批準建設用地使用權作價出資或入股的機關批準,可以繼續保留作價出資或入股方式,也可以補繳土地出讓價款,將土地使用權變更為出讓方式。(責任單位:省自然資源廳、省住建廳、省稅務局、人行蘭州中心支行)

  (二)細化完善土地分割、合并轉讓規則。土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權轉讓,應依照規定辦理轉移登記手續。土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的,應報經縣級以上自然資源部門和住建部門批準。建設用地使用權分割、合并應具備獨立的分宗條件,滿足規劃、消防、用水、用電、用暖、用氣等要求,不影響生產、經營和獨立使用功能。擬分割宗地已預售或存在多個權利主體的,應取得相關權利人的同意,并保障權利人的合法權益。(責任單位:省自然資源廳、省住建廳)

  (三)實施差別化的稅收政策。充分發揮稅收政策在土地二級市場中的調節作用,進一步盤活存量建設用地。在《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》授權地方權限內,探索實施城鎮土地使用稅差別化政策,促進土地節約集約利用。對閑置低效用地,應充分發揮土地管理和稅收調節作用,依法促進低效用地轉讓再開發利用。依法落實減稅降費政策,降低交易成本。2019年1月1日至2021年12月31日,對我省增值稅小規模納稅人減按50%征收城市維護建設稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅、教育費附加和地方教育附加。(責任單位:省自然資源廳、省稅務局、省財政廳、省住建廳、人行蘭州中心支行)

  二、完善建設用地使用權出租管理

  (一)規范以有償方式取得的建設用地使用權出租管理。按照出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的,土地使用權方可出租。土地使用權出租后,出租人必須繼續履行出讓合同。土地使用權和地上建筑物、其他附著物出租,出租人應依照規定辦理登記。以出讓、租賃、作價出資或入股等有償方式取得的建設用地使用權出租或轉租的,不得違反法律法規和有償使用合同的相關約定。(責任單位:省自然資源廳、省住建廳、省稅務局、省市場監管局)

  (二)規范劃撥建設用地使用權出租管理。以劃撥方式取得的建設用地使用權出租的,應按照有關規定上繳租金中所含土地收益,納入土地出讓收入管理。宗地長期出租或部分用于出租且可分割的,應依法補辦出讓、租賃等有償使用手續。建立劃撥建設用地使用權出租收益年度申報制度,出租人依法申報并繳納相關收益的,不再另行單獨辦理劃撥建設用地使用權出租的批準手續。(責任單位:省自然資源廳、省住建廳、省財政廳、省稅務局)

  (三)營造建設用地使用權出租環境。市、縣級自然資源部門要強化服務意識,建立提供建設用地使用權出租供需信息發布條件和場所,制定規范的出租合同文本,提供交易鑒證服務,保障權利人的合法權益。及時統計分析建設用地使用權出租情況及市場相關數據,定期發布出租市場動態信息和指南。(責任單位:省自然資源廳、省市場監管局、省稅務局)

  三、完善建設用地使用權抵押機制

  (一)明確不同權能建設用地使用權抵押的條件。土地使用權抵押,抵押人與抵押權人應簽訂抵押合同。土地使用權和地上建筑物、其他附著物抵押,應按照規定辦理抵押登記。以劃撥方式取得的建設用地使用權,應連同其地上建筑物一并依法依規設定抵押權,劃撥土地抵押權實現時應優先繳納土地出讓收入。劃撥土地使用權抵押,其抵押價值應根據劃撥土地使用權權益價格計算。劃撥土地價格可根據《自然資源部辦公廳關于印發〈劃撥國有建設用地使用權地價評估指導意見(試行)〉的通知》(自然資辦函〔2019〕922號)的有關規定科學合理評估。以出讓、作價出資或入股等方式取得的建設用地使用權可以依法設定抵押權。以租賃方式取得的建設用地使用權,承租人在按規定支付土地租金并完成開發建設后,根據租賃合同約定,其地上建筑物、其他附著物連同土地可以依法一并抵押。(責任單位:省自然資源廳、省市場監管局、省稅務局、省住建廳、省財政廳、人行蘭州中心支行)

  (二)放寬對抵押權人的限制。按照債權平等、適度放寬的原則,自然人、企業均可作為抵押權人,依法申請以建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權辦理不動產抵押相關手續,涉及企業之間債務合同的須符合有關法律法規的規定。(責任單位:省自然資源廳、省住建廳、省農業農村廳)

  (三)依法保障抵押權能。探索允許不以公益為目的的養老、教育等社會領域企業以有償取得的建設用地使用權、設施等財產進行抵押融資。抵押權實現后,仍須按原用途使用土地,不能隨意變更,確保抵押權實現時利益相關人權益不受損。各地要進一步完善抵押權實現后保障原有經營活動持續穩定的配套措施,探索建立建設用地使用權抵押風險提示機制和抵押資金監管機制,防控市場風險。(責任單位:省自然資源廳、甘肅銀保監局)

  四、建立運行模式,規范市場秩序

  (一)建立交易平臺。各地要在自然資源部門現有的土地交易機構或平臺基礎上搭建城鄉統一的土地市場交易平臺,匯集土地二級市場交易信息,提供交易場所,辦理交易事務,并提供土地二級市場信息發布、交易、成交確認、合同簽訂等一站式服務。各市州和有條件的縣市區要大力推進線上交易平臺和信息系統建設,積極推廣“互聯網+政務服務”模式,爭取在2020年年底前建成網上交易系統,實現網上交易。(責任單位:省自然資源廳、省市場監管局、省稅務局、省農業農村廳)

  (二)規范交易流程。各地要建立“信息發布—達成意向—簽訂合同—交易監管”的操作流程。交易雙方可通過土地二級市場交易平臺等發布和獲取交易信息;交易雙方可自行協商交易,也可委托交易平臺公開交易;達成一致后簽訂合同,依法申報交易價格,申報價格比標定地價低20%以上的,市、縣人民政府可行使優先購買權。要對建設用地使用權交易中出讓合同和劃撥決定書的履約情況以及交易的合法合規性等進行審核,對違反有關法律法規規定或未達到交易條件、不符合出讓合同或劃撥決定書約定、違反交易規則的,不予辦理相關手續。(責任單位:省自然資源廳、省市場監管局、省稅務局、省政府國資委、省農業農村廳)

  (三)加強交易監管與不動產登記的有序銜接。各地要建立土地二級市場交易信息平臺與不動產登記信息平臺的互通共享機制,實現交易管理與不動產登記的有序銜接。市場主體提交申請及相關材料后,可由交易管理部門和登記機構并聯審查,由交易管理部門出具監管意見,同時將涉及的交易監管信息等原始資料及時提供給不動產登記機構。登記機構要根據交易管理部門移交的資料和交易監管意見,做出登記或不予登記的決定,辦理相應手續,并將登記資料等及時反饋給交易管理部門。(責任單位:省自然資源廳、省市場監管局、省政府國資委、省農業農村廳、人行蘭州中心支行、甘肅銀保監局)

  五、健全服務體系,加強監測監管

  (一)提供便捷高效服務。各地要在土地交易機構或平臺內匯集交易、登記、稅務、金融等相關部門或機構的辦事窗口,建立業務聯辦工作模式,明確各自職責,優化辦事流程,嚴格落實限時辦結制、服務承諾制,提供“一站式”便捷服務,實現“一窗受理、一網通辦、一站辦結”,提高辦事效率和服務水平。(責任單位:省自然資源廳、省稅務局、省市場監管局、人行蘭州中心支行、甘肅銀保監局)

  (二)規范中介組織服務。各地要充分調動市場主體的積極性,注重發揮社會中介組織在市場交易活動中的服務和橋梁功能。可通過公開招標方式,選取具備相應業務資質、信用良好的社會中介組織,為土地二級市場交易各方提供推介、展示、咨詢、估價、經紀等服務。同時,要加強指導和監管,引導其誠信經營;對失信的中介組織,要建立懲戒和退出機制。(責任單位:省自然資源廳、省市場監管局、省政府國資委)

  (三)加強市場監測監管。各地要在現有土地市場動態監測基礎上,建立健全土地二級市場動態監測監管制度,全面掌握土地轉讓、出租、抵押的數量、結構、價款、時序等信息,綜合分析研判市場形勢,摸清土地二級市場交易活動的規律與特征,實現有效監管。要建立土地價格定期評估和發布制度,實時監測地價水平和變動情況,把握土地市場運行態勢和價格走勢。充分發揮土地二級市場盤活存量用地、提高土地利用效率、平衡供需矛盾的作用,運用財稅、金融和優化服務等措施,加強對土地市場的整體調控,維護市場平穩運行。(責任單位:省自然資源廳、省財政廳、省稅務局、省政府國資委、省農業農村廳、人行蘭州中心支行、甘肅銀保監局)

  (四)完善市場信用體系。各級自然資源部門要加強合同履約監管,及時提醒和督促受讓人繼續履行相關義務。不得因土地使用權人轉移而隨意變更原合同約定的權利義務;確需變更的,應按程序報批。要加強土地市場誠信體系建設,強化對交易各方的信用監管,健全以“雙隨機、一公開”為基本手段、以重點監管為補充、以信用監管為基礎的新型監管機制,對交易行為、交易程序等是否合規進行檢查,并將檢查情況予以公開。各地要結合實際,制定土地市場信用評價規則和約束措施,對失信責任主體實施聯合懲戒,推進土地市場信用體系共建共治共享。(責任單位:省自然資源廳、省市場監管局、省稅務局、省住建廳、省農業農村廳、人行蘭州中心支行、甘肅銀保監局)

  六、保障措施

  (一)強化組織領導。各市、縣人民政府作為土地市場建設的責任主體,要切實加強組織領導,建立完善工作機制,統籌部署土地二級市場建設工作。各級自然資源部門要積極會同財政、住建、國有資產監督管理、稅務、市場監管、金融監管等相關部門,建立完善推進土地二級市場工作聯席會議制度,明確分工,落實責任,形成合力,做好人員和經費保障,確保各項工作舉措和要求落實到位。

  (二)落實法律法規。各地要嚴格執行《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產管理法》《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國擔保法》《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等相關法律法規,確保建設用地使用權轉讓、出租、抵押交易依法依規進行。已依法入市的農村集體經營性建設用地使用權轉讓、出租、抵押,可參照本意見執行。

  (三)完善配套措施。各地要按照國務院及省政府有關要求,結合本地區實際,加強政策研究,完善工作機制,細化交易規則,制定完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施辦法和配套制度;對出現的新情況新問題,及時分析研判,主動有效解決,創造開放、便利、透明的交易環境,確保土地二級市場建設規范有序推進。

  (四)加強宣傳引導。各地要加大對土地二級市場相關政策的宣傳力度,強化政策解讀,及時總結推廣典型經驗和創新做法,不斷擴大土地二級市場影響力、吸引力,充分調動市場主體參與積極性。合理引導市場預期,及時回應公眾關切,營造良好的土地市場輿論氛圍,提升市場主體和全社會依法規范、節約集約用地的意識,切實提高土地資源配置和利用效率。

 

                                                                                               甘肅省人民政府辦公廳

                                                                                                   2020年5月4日

  (此件公開發布)

 


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